¿Cuánto pie necesito realmente para invertir en un departamento?

Es la primera pregunta que nos hacen y casi siempre viene con una cifra escuchada por ahí: “necesito el 20%”. El porcentaje es correcto como referencia, pero deja fuera tres montos que aparecen igual y que, si no los consideraste, te obligan a frenar la operación a mitad de camino.

1. El pie

Los bancos en Chile financian en torno al 80% del valor de la propiedad para inversión, lo que deja un pie del 20%. En un departamento de UF 3.000, hablamos de UF 600. Si el proyecto está en verde, ese pie normalmente se paga en cuotas hasta la entrega, lo que cambia por completo el esfuerzo mensual.

2. Los gastos operacionales

Escritura, estudio de títulos, tasación e inscripción en el Conservador. Suelen moverse entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad. No se financian con el crédito: salen de tu bolsillo el día de la firma.

3. Los meses sin arriendo

Entre que recibes el departamento y llega el primer arrendatario pueden pasar uno o dos meses. En ese tiempo el dividendo lo pagas tú, junto con los gastos comunes y las contribuciones. Tener ese colchón evita la peor decisión posible: arrendar apurado y barato.

4. La habilitación

Cortinas, artefactos, una mano de pintura. No es mucho, pero existe, y un departamento habilitado se arrienda antes y mejor.

Entonces, ¿cuánto es?

Para el ejemplo de UF 3.000: cerca de UF 600 de pie, UF 45 de gastos operacionales y unas UF 20 entre vacancia y habilitación. El número final depende del proyecto y de tu perfil crediticio, y por eso la primera conversación que tenemos contigo es sobre tu capacidad real, no sobre departamentos.

Si quieres saber en qué rango te mueves hoy, escríbenos y lo revisamos juntos.