Cómo saber si un departamento es buena inversión (en 5 números)

Una propiedad puede ser preciosa y aun así ser una mala inversión. Al revés también pasa. Lo que decide no es el gusto, sino cinco números que cualquiera puede revisar antes de firmar.

1. Precio por metro cuadrado del sector

No mires el precio total: divídelo por los metros útiles y compáralo con lo que se está vendiendo en las mismas cuadras. Si está muy por sobre el promedio, estás pagando por adelantado una plusvalía que quizá no llegue.

2. Arriendo esperado

Busca lo que hoy piden unidades parecidas en el mismo sector, con los mismos metros y dormitorios. Ojo con las publicaciones: el precio pedido no siempre es el precio cerrado.

3. Vacancia

Cuántos meses al año podría quedar sin arrendar. Depende del formato y de la zona: en sectores con mucha oferta nueva, la competencia por arrendatario es real y presiona los precios hacia abajo.

4. Gastos que no se ven

Gastos comunes, contribuciones, seguros, administración y mantención. Un edificio con muchas amenidades tiene gastos comunes altos, y eso se descuenta de tu rentabilidad todos los meses.

5. Rentabilidad neta

Arriendo anual menos todos esos gastos, dividido por la inversión total. Es el número que importa. La rentabilidad bruta —solo arriendo sobre precio— siempre se ve mejor de lo que es.

Un ejemplo simple

Un departamento de UF 3.000 que se arrienda en $450.000 mensuales genera $5,4 millones al año. Si le descuentas dos meses de vacancia, gastos comunes, contribuciones y mantención, el número real baja bastante. Ese ejercicio, hecho antes de comprar, es la diferencia entre una inversión y una sorpresa.

Nosotros hacemos ese cálculo contigo, con datos del sector, antes de que tomes cualquier decisión.